Gentrification

Tu marches dans une rue animée, bordée de tes magasins préférés. Soudain, tu vois un vieux bâtiment qui ne semble pas à sa place. Tu te demandes peut-être : "Pourquoi ne supprime-t-on pas ou ne rénove-t-on pas cette vieille chose ?" Eh bien, cette "vieille chose" pourrait être la preuve d'un phénomène plus important appelé gentrification ! Lorsque de nouveaux résidents s'installent et investissent dans un quartier, les bâtiments et l'architecture plus anciens sont mis à la porte. Qu'est-ce qui remplace ces vieux bâtiments ? Et qu'en est-il des personnes qui y vivaient auparavant ? Explorons ces questions dans cette explication sur la gentrification.

Définition de l'embourgeoisement Géographie

L'embourgeoisement est une séquence d'événements de changement urbain qui se produit actuellement dans tous les États-Unis. Elle commence lorsque des personnes des classes moyennes et supérieures s'installent dans des quartiers traditionnellement ouvriers d'une ville, en rénovant ou en construisant des maisons et des entreprises, ce qui fait augmenter la valeur des biens immobiliers. À son tour, l'augmentation de la valeur des propriétés entraîne une augmentation du prix des loyers, ce qui rend le logement trop cher pour les locataires d'origine de la classe ouvrière, qui sont principalement des locataires. Ces résidents d'origine doivent alors déménager dans des zones moins chères en dehors de leurs maisons et de leurs communautés ; ce processus est appelé déplacement.

L'embourgeoisement se produit dans de nombreuses villes du monde entier, mais dans de nombreuses régions, l'embourgeoisement est souvent lié à des questions de race et d'ethnicité. De nombreux pays, dont les États-Unis, ont une histoire compliquée en matière de relations raciales. Les déplacements historiques dus à la Ségrégation résidentielle, au blockbusting et au redlining ont façonné la conception des villes américaines. Pour comprendre le débat sur l'embourgeoisement, il est essentiel de plonger dans l'histoire urbaine américaine de l'aménagement discriminatoire du territoire.

Fig. 1 - Signes de l'apartheid en Afrique du Sud

LaSégrégation résidentielle, tout comme la ségrégation sociale, est le processus de séparation des quartiers en fonction de la race. De nombreuses villes américaines, que ce soit par le biais du blockbusting, du redlining ou de la fuite des Blancs, ont établi une certaine forme de ségrégation résidentielle dans leurs villes. Cela signifie que les groupes minoritaires vivaient dans des quartiers spécifiques, principalement dans les centres-villes.

Leblockbusting est une pratique immobilière fondée sur des préjugés qui consiste à persuader les résidents de vendre un terrain ou une propriété à perte afin que les sociétés immobilières puissent revendre cette propriété à un prix plus élevé. Historiquement, le blockbusting a été associé à une menace perçue de minorités raciales s'installant dans une zone et entraînant une baisse de la valeur des biens immobiliers. L'incitation à la peur par des pratiques racistes a conduit à des ventes paniques, permettant aux sociétés immobilières et hypothécaires de faire des bénéfices.

Carte de Chicago (1939) ; les zones en rouge sont principalement celles où vivaient les minorités.

Bien que le blockbusting soit une pratique néfaste, le redlining a directement empêché les groupes minoritaires d'accéder aux prêts immobiliers. Cette pratique était principalement le fait des banques, qui considéraient certaines zones des villes comme présentant un risque financier faible et refusaient de prêter de l'argent aux propriétaires potentiels. Dans de nombreux cas, ces mêmes quartiers qui étaient considérés comme des risques financiers élevés sont aujourd'hui ceux qui font l'objet d'investissements et d'embourgeoisement.

Les pratiques de ségrégation résidentielle, de blockbusting et de redlining sont devenues illégales avec la loi sur le logement équitable (Fair Housing Act) de 1968. Cette loi interdit la discrimination dans la vente ou le financement de logements en fonction de la race, de l'origine ethnique, de la religion, du sexe ou du handicap. À l'époque, elle faisait partie d'un ensemble de lois sur les droits civils adoptées dans les années 1960 pour lutter contre la ségrégation aux États-Unis. Cependant, la plupart des villes américaines ont été construites à l'époque où ces pratiques étaient encore légales, et les habitants ressentent encore aujourd'hui les modèles fonciers établis et leurs effets secondaires.

Caractéristiques de l'embourgeoisement

Comme nous l'avons mentionné précédemment, en raison des pratiques historiques de déplacement, les groupes minoritaires ont souvent été contraints, soit par les circonstances, soit par choix, de s'installer dans des zones qu'ils pouvaient s'offrir et où ils étaient autorisés à vivre. Beaucoup de ces endroits se trouvaient dans les centres-villes.

Il est important de discuter des raisons pour lesquelles les zones urbaines des centres-villes, traditionnellement proches des quartiers d'affaires et des entreprises, ont été dominées par les communautés minoritaires de la classe ouvrière. En plus des diverses pratiques racistes que nous avons mentionnées ci-dessus, la fuite des Blancs était un phénomène courant qui a commencé aux États-Unis dans les années 1950 et 1960. La fuite des Blancs est le processus par lequel les Blancs, ou les personnes d'ascendance européenne différente, quittent les zones urbaines mixtes pour s'installer dans des zones suburbaines et rurales économiquement et racialement homogènes.

La fuite des Blancs, combinée au redlining et à la ségrégation, a retiré de nombreuses ressources des quartiers du centre-ville. Avec le départ d'une grande partie de l'assiette fiscale vers les banlieues, la construction d'écoles, de logements, de supermarchés et d'autres équipements s'est concentrée sur les nouvelles communautés suburbaines, majoritairement blanches. C'est ainsi que de nombreux centres-villes ont connu une dégradation urbaine, c'est-à-dire le processus par lequel des parties d'une ville tombent en ruine ou se détériorent - des zones entières sont négligées et ignorées. Ce phénomène peut prendre la forme d'une dégénérescence et d'un abandon des infrastructures, d'un taux de criminalité et/ou de chômage élevé et d'un dépeuplement général.

La dégradation urbaine est souvent associée au racisme aux États-Unis, mais ce n'est pas toujours le cas. Elle peut se produire même dans des villes ethniquement et racialement homogènes. La dégradation urbaine peut se produire lorsqu'un groupe socio-économiquement riche quitte une zone urbaine, emportant avec lui son patronage et son argent. La dégradation urbaine peut également être causée par la mauvaise gestion du gouvernement ou des entreprises.

Fig. 2 - Délabrement urbain dans le quartier Ng'ambo de la ville de Zanzibar, Tanzanie

Les zones les plus susceptibles d'être embourgeoisées aujourd'hui sont celles qui connaissent une dégradation urbaine. Les valeurs immobilières dans ces zones sont généralement les moins chères, elles sont donc les plus faciles à acheter et à retravailler pour en faire quelque chose de plus rentable. Les zones urbaines embourgeoisées se caractérisent par plusieurs changements soudains dans leur paysage urbain et social. Les caractéristiques communes de l'embourgeoisement comprennent des changements démographiques, une augmentation des prix de l'immobilier et des changements dans les modes d'utilisation des terres et dans la culture :

• Changement démographique : augmentation du revenu médian lorsque des couples ou des célibataires plus riches s'installent dans une zone et que les résidents à faible revenu (souvent issus de minorités) la quittent.
• Prix de l'immobilier : les nouveaux logements de luxe entraînent une augmentation des prix des appartements et des maisons environnants, ce qui conduit à des expulsions et à une diminution du nombre de logements locatifs.
• Modes d'occupation des sols : changement dans les modes de développement, généralement de l'industriel au résidentiel ou au mixte (résidentiel et commercial).
• Culture : des besoins et des désirs différents apparaissent en ce qui concerne les équipements, l'architecture et les voisins.

Pour l'examen de l'APHG, souviens-toi de ces caractéristiques pour définir la gentrification !

Types d'embourgeoisement

Il existe différents types d'embourgeoisement selon le degré d'avancement de l'embourgeoisement d'une zone urbaine. Le premier type comprend généralement des individus plus jeunes issus de groupes à revenus moyens ou élevés (tels que les étudiants et les artistes) qui s'installent à la recherche d'un logement moins cher et proche d'autres services et commodités. Dans cette phase, il y a des rénovations mineures et aucun déplacement n'est vu ou ressenti.

Dans le deuxième type, les rénovations commencent à s'accélérer, modifiant l'esthétique et l'architecture du quartier. Cela attire d'autres groupes à revenus moyens et supérieurs, généralement des familles et des professionnels, qui achètent davantage de biens immobiliers, en transformant des maisons ou en en construisant de nouvelles. À ce stade, les changements sont physiquement visibles dans le caractère d'un quartier. Par exemple, de nouveaux logements de luxe sont construits, dont l'aspect esthétique est différent de celui des logements précédents, plus anciens.

Fig. 3 - Embourgeoisement à Mexico ; des logements anciens et historiques contrastent avec de nouveaux appartements.

En général, une fois que l'on peut constater visiblement l'embourgeoisement, les investissements publics et privés commencent à se produire. Dans le troisième type de gentrification, les sociétés immobilières peuvent profiter de l'élan et s'installer pour acheter des terrains moins chers et construire des logements plus luxueux à louer ou à posséder. L'investissement public peut prendre la forme de projets de rénovation urbaine, tels que la construction d'écoles ou d'installations plus agréables (comme des parcs ou des bibliothèques) qui n'existaient pas auparavant pour les résidents plus âgés. À ce stade, les prix des terrains et des loyers augmentent fortement, ce qui entraîne le déplacement non seulement des résidents d'origine à faibles revenus, mais aussi des résidents des types 1 et 2. Grâce à leur déplacement, un nouveau cycle d'embourgeoisement peut se produire.

Exemples de gentrification

La gentrification est un phénomène mondial qui se produit dans différentes villes pour diverses raisons. Par exemple, certains considèrent San Francisco comme l'une des villes les plus embourgeoisées des États-Unis. Cela est dû à son histoire urbaine qui a permis de construire des quartiers denses et quadrillés, permettant aux habitants de marcher ou d'emprunter les transports en commun pour se rendre à leurs destinations. Pendant des décennies, les habitants de la classe inférieure et de la classe ouvrière résidaient principalement dans les quartiers du centre-ville, tandis que les habitants plus aisés s'installaient dans les banlieues (comme Berkley, Oakland et San Jose). Avec le boom technologique des années 1990, de nouveaux travailleurs qualifiés et des startups sont venus s'installer, créant les phases initiales de l'embourgeoisement qui ont complètement changé le paysage urbain de San Francisco.

Fig. 4 - Chinatown, un quartier embourgeoisé de San Francisco, CA

Un autre exemple de gentrification aux États-Unis est celui d'Austin, au Texas. Austin a connu une explosion de sa population, avec l'attraction et l'investissement de nombreuses entreprises technologiques ces dernières années. Une grande partie de la richesse était concentrée à l'ouest d'Austin, le long des collines tentaculaires. De nombreux groupes minoritaires, en particulier les Latinos de la classe ouvrière, occupaient une grande partie de l'est d'Austin. Ces dernières années, les quartiers de l'est ont connu un embourgeoisement rapide, avec de nouvelles entreprises et la construction d'appartements de luxe.

Fig. 5 - Appartements de luxe construits à East Riverside, Austin, TX

Les avantages et les inconvénients de l'embourgeoisement

Le débat sur l'embourgeoisement est lié à des conflits aux niveaux social, économique et gouvernemental. Plusieurs facteurs encouragent naturellement l'embourgeoisement dans les villes. Par exemple, l'embourgeoisement entraîne une augmentation du développement économique dans des zones qui n'avaient auparavant que peu ou pas d'activité économique. Cependant, certains affirment que les effets négatifs des déplacements et des logements abordables ne sont pas pris en compte. Les taux plus élevés d'expulsions et de sans-abri dus à la perte de logements abordables sont liés à l'embourgeoisement. Le tableau ci-dessous présente les avantages et les inconvénients de l'embourgeoisement.

Solutions à l'embourgeoisement

Il est essentiel pour les communautés et les gouvernements de peser le pour et le contre de l'embourgeoisement afin de répondre aux besoins et aux désirs de tous les résidents. Il existe plusieurs façons d'atténuer les inconvénients de l'embourgeoisement. Les programmes de logements abordables tels que le contrôle des loyers, les subventions aux loyers, l'obligation pour les promoteurs d'offrir des logements abordables ou la construction de nouveaux logements publics abordables peuvent donner aux résidents la possibilité de rester dans leur communauté. Les lois sur la préservation historique visant à préserver l'architecture et le caractère d'origine des maisons de la région peuvent préserver les maisons des résidents à faible revenu.

Enfin, les gouvernements peuvent investir dans des projets de rénovation urbaine avant que l'embourgeoisement ne commence et offrir aux résidents d'origine des communautés plus vivables. Cela peut se faire en développant et en investissant dans les services communautaires d'éducation et de santé. À son tour, cet investissement peut permettre à la richesse de croître dans les quartiers historiquement défavorisés au lieu de rechercher des investissements externes qui peuvent être déconnectés des besoins de la communauté.