Remplissage

L'un des moyens de ramener les gens dans les villes est de leur fournir des logements ! De nombreuses villes américaines possèdent des zones dans leur centre-ville qui sont restées sous-utilisées mais qui ont de plus en plus de valeur. Les terrains et les logements étant des ressources incalculables dans nos sociétés, il faut trouver des solutions pour construire de nouveaux logements. Avec l'intérêt croissant des jeunes générations pour la vie en ville, la construction de nouveaux logements est devenue essentielle.

Définition de la construction intercalaire

La construction de nouveaux bâtiments sur des terrains sous-utilisés ou vacants dans les zones urbaines. Le développement intercalaire fait partie des politiques de "croissance intelligente" visant à promouvoir la densification et l'utilisation des infrastructures existantes. En effet, de nombreuses villes américaines disposent d'une abondance de parkings et/ou de terrains vacants qui sont bien reliés aux ressources telles que l'eau, le gaz, les transports et les services d'urgence. Les constructions intercalaires nécessitent moins de conversion de terrain, moins d'espace, et ont le potentiel de fournir de nouveaux logements et services tout en réduisant les distances entre les lieux.

Le développement intercalaire répond à plusieurs problèmes. L'étalement de la banlieue ou le développement en périphérie a entraîné une plus grande conversion des terres des zones vertes ou des parcelles agricoles. Les conversions importantes de terres (de zones vertes à zones urbaines) entraînent une dégradation de l'environnement et une perturbation des écosystèmes. En outre, le parc de logements et leur accessibilité sont de plus en plus préoccupants et les villes cherchent à remédier à ces problèmes par de nouvelles constructions. En outre, le développement intercalaire peut augmenter l'assiette fiscale locale et attirer de nouveaux résidents dans la ville.

Histoire de la construction intercalaire

Avant de comprendre ce qu'est la construction intercalaire, il est important de comprendre comment les villes américaines se sont retrouvées avec autant de terrains vagues.

Terrains de stationnement

Il existe différents types de terrains vagues aux États-Unis. Selon certaines statistiques, il y a huit places de parking pour chaque voiture, ce qui représente 5 % de l'ensemble de l'utilisation des sols urbains^.2 L'expansion des parkings aux États-Unis suit l'expansion de l'utilisation des voitures. Après la Seconde Guerre mondiale, le gouvernement fédéral et les villes ont encouragé l'utilisation et la possession de voitures, en particulier pour les banlieusards nouveaux, aisés et principalement blancs.

Les habitants des banlieues ayant toujours besoin de se rendre dans les villes, de grandes autoroutes ont été construites, traversant les villes en direction des principaux employeurs. Pour les satisfaire davantage, la majorité des villes ont imposé des exigences en matière de stationnement à une époque où il y avait peu de données à ce sujet. Cela signifiait que les promoteurs et les entreprises devaient accommoder les voitures avec des chiffres arbitraires, ce qui a parfois donné lieu à des situations où les parcs de stationnement étaient trois fois plus grands que les bâtiments^.2

Fig. 1 - Lots vacants et parkings de surface dans le Central Business District (CBD) à Houston, Texas, Données cartographiques : © 2022 Google ; cette carte n'inclut pas tous les parkings !

Actuellement, les exigences en matière de stationnement sont toujours obligatoires dans la plupart des codes de zonage. Cependant, certaines villes ont réduit ou supprimé les exigences en matière de stationnement parce qu'elles augmentent généralement le coût des logements et utilisent le terrain de manière inadéquate. Malgré les changements de zonage, de nombreuses villes disposent d'une abondance de parkings de surface en raison de décennies d'application de la loi.

Terrains vacants

Il a été constaté que lesterrains vacants, ou les parcelles de terre inutilisées, réduisent la valeur des propriétés pour l'ensemble du quartier^.3 Cela est dû en partie aux émotions qui entourent le délabrement urbain. Elle donne l'impression qu'un endroit est délabré ou abandonné et qu'il est voué au déclin. De plus, ces terrains diminuent les recettes fiscales tout en augmentant les coûts d'entretien.

Les raisons de ces terrains sont multiples. Depuis le début du déclin de l'industrie manufacturière dans les années 1960, de nombreuses villes industrielles (en particulier dans le nord) ont vu leur population diminuer, les investissements et les bases d'imposition se déplaçant ailleurs. Les pratiques de redlining ont encore plus entravé les investissements qui auraient pu être réalisés par les groupes minoritaires restés dans les centres-villes.

La récession de 2008 a de nouveau touché de manière disproportionnée les groupes minoritaires, car les pratiques de prêts prédateurs ont entraîné des saisies et des expulsions qui ont eu pour effet d'augmenter les taux d'inoccupation des maisons et des logements^.3 Par exemple, des villes comme Detroit, Flint et Gary, qui comptent une forte population de résidents noirs, ont également les taux les plus élevés de logements vacants aux États-Unis^. 4

Types de développement intercalaire

Il existe différents types de développement intercalaire, en fonction de la taille du terrain et de l'objectif du projet.

Développement résidentiel

Dans le développement résidentiel, l'objectif est d'augmenter le parc de logements dans la zone. Il comprend généralement des unités multifamiliales (c'est-à-dire des duplex et des maisons en rangée) axées sur la densification de la zone. Ces types d'unités sont appelés logements intermédiaires manquants . Ces types de logements ont été construits avant la Seconde Guerre mondiale, mais ne l'ont pas été au cours des dernières décennies et sont donc "manquants". Ils sont généralement abordables pour les familles à revenus faibles ou moyens.

Fig. 2 - Types de logements intermédiaires manquants. Ces types de logements sont généralement construits dans le cadre d'un développement intercalaire

Développement à usage mixte et axé sur le transport en commun

L'aménagement à usage mixte est un bâtiment où se côtoient des habitations, des commerces, des lieux de divertissement et d'autres usages. Bien que la mixité puisse être appliquée au niveau d'un bâtiment, d'un pâté de maisons ou d'une rue, c'est généralement un bâtiment unique à usages multiples qui est planifié à l'aide d'un aménagement intercalaire. L'objectif de l'aménagement mixte est de rapprocher les habitations et les services les uns des autres afin de maximiser la marche et l'utilisation des transports en commun.

Le développement axé sur les transports en commun peut bénéficier des infrastructures et des services déjà existants dans les villes. Tout type de logement dense ou d'aménagement à usage mixte situé à moins de 800 mètres d'un arrêt de transport en commun peut être considéré comme orienté vers le transport en commun.

Lots occupés : Développement des friches industrielles et des friches grises

Certains terrains abandonnés peuvent déjà avoir des structures et des bâtiments existants. Les friches industrielles sont des zones anciennement commerciales ou industrielles qui sont sous-utilisées ou abandonnées et qui peuvent présenter des problèmes de contamination. L'aménagement d'une friche industrielle nécessite généralement un nettoyage et un traitement du site pour que l'on puisse l'utiliser en toute sécurité.

Les zones grises sont également des bâtiments sous-utilisés ou abandonnés qui étaient auparavant des espaces commerciaux ou de vente au détail. Contrairement aux friches industrielles, les friches grises n'ont généralement pas de problèmes de contamination, mais peuvent nécessiter des investissements pour remplacer ou rénover les bâtiments.

Logement intercalaire : Obstacles et critiques

Il existe quelques obstacles et critiques documentés à l'aménagement des terrains intercalaires, en particulier à l'aménagement de logements. Les membres de la communauté considèrent que les constructions intercalaires favorisent le bruit et la circulation, et qu'elles diminuent la valeur des propriétés. Comme certaines villes renoncent aux exigences en matière de stationnement, les résidents locaux craignent la concurrence pour les places restantes. Bien que certaines préoccupations soient valables, la plupart des données sur le développement de logements intercalaires indiquent que la valeur des propriétés augmente après la construction^.4

Cependant, cela a un coût. Les promoteurs ont tendance à fixer la valeur des propriétés à des taux plus élevés afin de percevoir davantage de revenus^.5 Cela peut nuire à l'objectif de fournir des logements abordables et peut nécessiter une plus grande implication du gouvernement dans les processus de planification.

Fig. 3 - Développement intercalaire. L'architecture esthétique des constructions intercalaires doit s'harmoniser avec le caractère de la zone environnante.

Exemples de constructions intercalaires

Les projets d'aménagement urbain intercalaire varient en taille, allant de petites unités d'habitation sur une seule parcelle à de grands projets de réaménagement sur des milliers d'hectares de terrain.

Oakland, Californie

Oakland est confronté à des problèmes d'accessibilité au logement et de déplacement dû à l'embourgeoisement. Historiquement, Oakland a été un lieu de redlining, qui, jusque dans les années 1970, empêchait les Noirs et les autres résidents minoritaires d'obtenir des prêts immobiliers et des financements. En l'absence de services financiers, le délabrement urbain a pris la forme de terrains et de maisons abandonnés.

Dans le cadre d'une solution pour lutter contre l'embourgeoisement, la ville investit dans son parc de logements abordables. Un projet de logement récent a été Madison at 14th Apartments, construit sur un ancien parking de surface de la ville. Il comporte des éléments à usage mixte, avec des boutiques et des restaurants au niveau de la rue. Il fournit des logements abordables tout en offrant des services à d'anciens jeunes placés en famille d'accueil.

Central Park, Denver, Colorado

L'aéroport international de Stapleton était auparavant la principale plate-forme aéroportuaire de Denver jusqu'en 1995, date à laquelle l'aéroport international de Denver a ouvert ses portes. Il restait alors plus de 4 500 acres à réaménager à partir de l'ancien aéroport. La Stapleton Development Foundation a été créée pour planifier une nouvelle communauté avec diverses options de logement. Un mélange de bureaux, de commerces de détail et de parcs est réparti sur l'ensemble du territoire, avec une infrastructure piétonne de haute qualité pour favoriser les déplacements à pied.

Il s'agit de l'un des plus grands projets de construction intercalaire des États-Unis, qui a été récompensé par l'Agence de protection de l'environnement (EPA) et par le Stockholm Partnerships for Sustainable Cities Award décerné par le roi de Suède. La réutilisation des infrastructures existantes et le remplissage des zones inutilisées constituent un excellent exemple de développement intercalaire de terrains en friche.

Fig. 4 - Aéroport international de Stapleton, Denver (1966). Plus de 30 000 habitants vivent aujourd'hui dans une zone qui était auparavant un aéroport