Utilisation mixte des terres

Utilisation mixte des sols : Définition

Le développement de l'utilisation mixte des sols combine des fonctions résidentielles, commerciales, culturelles ou institutionnelles dans un bâtiment, un pâté de maisons ou un quartier. Il est généralement planifié et construit dans une petite zone dense afin de favoriser les déplacements à pied et à vélo.

Bien que les villes européennes ne prévoient pas de zones spécifiques pour l'utilisation mixte des sols, c'est en partie parce que la plupart des urbanistes et des zones savent instinctivement qu'il faut planifier en ce sens. En Amérique du Nord, le zonage à usage unique est non seulement le principal obstacle à l'utilisation mixte des sols, mais il a également été associé à la réduction de l'accessibilité financière et à la ségrégation raciale et des revenus aux États-Unis. La planification de l'utilisation mixte des terres est un phénomène récent en Amérique du Nord et cela peut être attribué à l'histoire de la planification urbaine au 20ème siècle.

Histoire de l'utilisation mixte des sols

Historiquement, la plupart des villes ont été développées avec une utilisation mixte des sols. La marche était le principal mode de transport pour la plupart des habitants, ce qui exigeait que les services commerciaux soient fournis à proximité des gens. Tu peux en voir la preuve dans les villes plus anciennes qui se caractérisent par des rues étroites avec des commerces généralement situés au premier étage.

La combinaison de l'industrialisation et des progrès en matière de transport au début du 20e siècle a conduit à de nouvelles réglementations de zonage, en particulier aux États-Unis. La production et la vente en masse d'automobiles, le financement de la construction massive d'autoroutes et les zones nouvellement industrialisées ont été à l'origine des stratégies de zonage aux États-Unis, en particulier du zonage résidentiel unifamilial.

Le développement tentaculaire a remplacé la conception traditionnelle des rues en grille et les utilisations mixtes. Les villes ont commencé à se transformer dans les années 50 et 60, les autoroutes divisant les développements plus anciens, créant des liens de transport pour les banlieusards qui avaient tendance à être blancs et aisés. Le redlining, le blockbusting et la ségrégation étaient des stratégies employées pour s'assurer que les minorités ou les groupes à faibles revenus résidaient loin des nouveaux lotissements de banlieue.

Robert Moses contre Jane Jacobs

Robert Moses était un urbaniste très influent et puissant au début et au milieu du 20e siècle, en particulier à New York. Il a non seulement planifié de grands projets d'infrastructure comme le Jones Beach State Park, le Triborough Bridge et le zoo de Central Park, mais il a également influencé toute une génération d'ingénieurs, de planificateurs et d'architectes aux États-Unis.

Moses croyait aux projets de rénovation urbaine et aux plans d'expansion des autoroutes. Au cours de sa carrière, Moses a expulsé environ 500 000 résidents, déplaçant des communautés et des quartiers entiers, en particulier des minorités et des personnes à faible revenu^.2 Il a accumulé un énorme pouvoir au niveau local et régional, amassant plus d'influence que n'importe quel autre urbaniste.

Fig. 2 - Jane Jacobs

Jane Jacobs est une journaliste et une militante qui a écrit La mort et la vie des grandes villes américaines en 1961. Son livre est l'un des plus influents en matière d'urbanisme et de conception des villes, notamment en ce qui concerne la promotion de la mixité et de la diversité. Témoin du déplacement de résidents locaux dans le cadre de projets de rénovation urbaine à New York, elle s'est confrontée aux projets de Robert Moses au niveau du quartier. Elle crée un mouvement de protestation contre la construction de l'autoroute du Lower Manhattan et réussit à garder Manhattan intacte. Jacobs est une source d'inspiration majeure pour le mouvement du Nouvel Urbanisme.

Développement de l'utilisation mixte des terres

Les principales composantes de l'aménagement mixte du territoire sont les suivantes :

• Type de fonctions d'utilisation du sol qui seront mélangées (résidentiel, commercial, culturel et institutionnel).

• Le niveau de densité (style vertical ou horizontal d'utilisation mixte)

• La hauteur et l'emplacement des bâtiments (bâtiments de grande hauteur ou de moindre hauteur)

• Considérations relatives au transport : accès aux transports en commun, possibilité de marcher, de faire du vélo.

L'utilisation mixte peut donc se présenter sous de nombreuses formes.

L'utilisation mixte verticale combine différentes fonctions au sein d'un même bâtiment. Par exemple, un bâtiment peut comporter des chambres résidentielles ou des chambres d'hôtel aux étages supérieurs et des magasins de détail, des épiceries ou des restaurants aux premiers niveaux.

Fig. 3 - Bâtiment à usage mixte à Fate, Texas ; un exemple de style d'usage mixte vertical.

Une autre forme est l'utilisation mixte horizontale, qui est un mélange de bâtiments à usage unique (maisons, bureaux) sur le même bloc avec d'autres fonctions. Bien qu'il y ait encore une séparation des fonctions, tout est à proximité via la marche ou le vélo.

Fig. 4 - Utilisation mixte à Montréal, Canada ; un exemple de style d'utilisation mixte horizontale, avec des bâtiments résidentiels entourant d'autres fonctions.

La marchabilité

La clé d'une utilisation mixte verticale ou horizontale est que les zones à usage mixte soient praticables. Qu'est-ce que la marchabilité ? Plusieurs facteurs rendent un lieu praticable : la qualité du trottoir, la connectivité avec les autres rues, les conditions de marche sûres, le droit de passage pour les piétons. Ces facteurs donnent la priorité aux personnes sur les véhicules tout en augmentant la qualité de l'expérience de la marche.

Pour rendre un quartier ou une communauté plus propice à la marche, l'urbanisme et la planification des transports doivent investir dans différentes stratégies visant à améliorer la qualité des trottoirs. En améliorant la qualité des trottoirs, les gens sont plus enclins à marcher. Il ne suffit pas de construire un trottoir.

Voici quelques stratégies qui ont fait leurs preuves :

• Ajouter des zones tampons (végétation) entre les rues remplies de voitures et les trottoirs avec de la végétation ou de l'herbe pour réduire les effets nocifs de l'inhalation de dioxyde de carbone.

• Créer des zones piétonnes, qui éliminent complètement les voitures d'une zone.

• Améliorer la sécurité grâce à l'éclairage public

• Enlever les obstacles tels que les poteaux ou les panneaux de signalisation.

Avantages de l'utilisation mixte des sols

Les avantages de la planification et de la construction dans un style d'utilisation mixte des terres suivent les principes directeurs des modèles de conception durable. Pour qu'une construction soit considérée comme durable, elle doit répondre à des critères sociaux, économiques et environnementaux.

L'utilisation mixte des terres permet de développer un environnement plus sain et plus vert qui favorise le transport actif et la proximité des services, créant ainsi une plus grande cohésion sociale. Une densité et une proximité plus élevées permettent de mieux utiliser l'espace et de consolider les systèmes électriques et sanitaires, ainsi que les services d'incendie et de sécurité, ce qui incite les villes à faire des économies. Enfin, la réduction de la dépendance à l'égard de la voiture et l'augmentation des espaces verts présentent de nombreux avantages pour l'environnement et la santé.

Inconvénients de l'utilisation mixte des sols

L'inconvénient du développement de l'utilisation mixte des sols est principalement lié à la diminution des options d'accessibilité, en particulier pour les résidents à revenus moyens et faibles. En effet, de nombreux projets d'aménagement mixte sont situés dans les zones les plus denses et les plus chères des villes.

L'accessibilité au logement est un problème aux États-Unis depuis des décennies, mais il s'est aggravé ces dernières années. Cela est principalement dû à une dépendance excessive à l'égard du zonage à usage unique, qui réduit les types de logements pouvant être construits (c'est-à-dire les appartements, les unités multifamiliales), la priorité étant donnée aux maisons individuelles. Les promoteurs et les planificateurs peuvent résoudre les problèmes d'accessibilité par le biais d'un zonage inclusif (fournissant des unités à un prix inférieur à celui du marché dans les nouveaux développements) et de primes de densité (incitant les promoteurs à construire des unités abordables en échange d'une plus grande densité)^.4

Exemples d'utilisation mixte des sols

C'est en Europe que l'on trouve certains des meilleurs exemples d'aménagement mixte du territoire. C'est aussi parce qu'ils ont été construits avant que les voitures ne soient largement introduites, la marche étant le mode de transport immédiat. Quoi qu'il en soit, des types d'aménagement mixtes verticaux et horizontaux existent dans le monde entier.

L'utilisation mixte en Allemagne

Le zonage à usage unique est totalement absent des codes d'urbanisme en Allemagne. Cela s'explique par le fait que les villes allemandes se sont développées et ont grandi avant la création des codes d'urbanisme. La construction de logements, en particulier dans les villes, donnait la priorité à la proximité de la marche. Aujourd'hui encore, ce type de développement est synonyme d'une plus grande accessibilité pour les personnes âgées et les enfants, qui ne peuvent pas conduire de voiture et ont la possibilité de marcher, de faire du vélo ou de prendre les transports en commun.

Fig. 5 - Hagenmarkt à Peine, Basse-Saxe, Allemagne ; des rues étroites et un développement dense à usage mixte entourant un marché en plein air.

Utilisation mixte aux États-Unis

Chaque année, de plus en plus de projets de développement à usage mixte sont financés. Les promoteurs et les planificateurs commencent à voir les effets positifs de la proximité des logements et des services quotidiens. Le plus grand défi consiste, pour les urbanistes et les conseils municipaux locaux, à redéfinir les zones en les éloignant du zonage à usage unique. Cela va à l'encontre d'un grand nombre de plans d'urbanisme antérieurs, et il faudra peut-être encore des années pour les modifier. Les villes sont actuellement les principales zones cibles pour les développements à usage mixte. En effet, les zones étendues (c'est-à-dire les banlieues) n'ont pas la densité nécessaire pour que l'utilisation mixte des sols soit praticable et réussisse. Avec environ 50 % des habitants des États-Unis vivant dans les banlieues, il faudra peut-être attendre longtemps avant de voir davantage d'aménagements mixtes !